半岛全媒体记者 张雷

5月20日上午，高新区珊瑚湾4号地块小区举行了新选聘的物业公司交管仪式。然而，交管仪式后，新的物业公司却不能进入小区物业办公区域进驻。原因是老的物业依然在此不走，并且采取堵门方式阻止新物业公司人员进入，相关管理部门负责人表示首先要保证小区居民日常生活不受影响，并将于下周会同区住建部门商讨，将采取新的解决办法。

新物业和业主要求老物业搬家

(相关资料图)

更换老物业源于对服务的不满意

据记者了解，珊瑚湾4号地块小区有18栋高层和55栋别墅，共有居民两千多户。自2018年5月开始陆续交付后，物业服务工作一直是由北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司提供。

但是业主对宾至嘉宁物业服务不满的声音就一直存在。“他们服务太差了，有时候咨询点事，或者电话问他们，态度都不好。”一位老业主告诉记者。

两个物业的垃圾桶并排站列

记者在小区里就老物业服务情况随机询问了其他几位居民，一位女性业主给记者随便指向了临近的几块绿地，虽然不乏有绿植，但是现在正值春季绿意正浓的时节，地上裸露土地的面积实在有些多，杂草也长得很高了，显然没有进行过维护，她说：“不说别的，就看看这绿化的维护水平，还好意思收2.39元/平方米的物业费？”

小区路边杂草很高

然而比绿化和服务态度更为严重的是，据一位业主讲，小区的消防可以用“瘫痪”来形容，长期缺少消防维保单位，造成物业服务项目缺失，“2023年4月22日，相关部门曾组织召开珊瑚湾4号地块业主集中投诉问题协调会，要求排查消防设施问题，整改消防安全隐患。会上也提及了关于公共收益资金使用管理的问题。”

新成立业委会组织投票，大多业主选择不再续聘老物业

在2022年冬天，珊瑚湾4号地块小区开始了业委会的筹备成立工作，今年初业委会按法定程序成立了，业委会李主任给记者出示了两份业委会下发的文件。

一份是今年3月18日下发的《关于不再续聘北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司告知函》，告知函显示2023年第一次业主大会针对“是否续聘北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司或另行选聘物业服务公司”事项进行表决，根据3月15日的表决结果不再续聘宾至嘉宁物业公司，投票的结果显示有98.86%的业主决定不再聘用该物业公司。

新物业的新垃圾桶暂时还不能上岗

另一份是4月11日的《关于珊瑚湾小区4号地块2023年第二次业主大会对物业企业选聘投票表决结果的公告》，上面显示包括北京宾至嘉宁国际物业管理集团在内的3家企业参与了竞标，碧桂园生活服务集团股份有限公司以1844票，占总人数比例84.2%的绝对优势胜出，而宾至嘉宁物业只得到14票。

按照约定2023年5月17日零时起，将由碧桂园物业进驻小区从事服务，然而交接过程却十分不顺利，于是就发生了5月20日上午出现的一幕。

有业主给记者看了照片并说，从2023年5月16日开始，宾至嘉宁物业大量临时雇用保安人员，24小时采取堵门、堵楼梯、强行锁门、不移交消防控制室、不移交小区业主公共用房等方式阻挠新物业碧桂园服务人员入场服务，物业办公用房处雇了二十多个临时保安封堵楼梯，阻止业主和新物业人员办业务。

碧桂园物业负责该小区的物业经理告诉记者，他们为此不得不在小区先临时租房办公。

也有业主表示，宾至嘉宁作为一个服务企业，在珊瑚湾四号地块2290多户业主的投票选聘中只得了14票。正确的做法应该是，企业领导应认真组织反思、从内部改进管理，提升服务品质，再有机会服务其他小区时，不要再犯在珊瑚湾小区这样的错误，这才是正道。

至于宾至嘉宁物业为何采取如此作法，记者联系了宾至嘉宁物业经理，他表示一切要依法，法院也下达了立案通知。

记者在小区里发现了一份由北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司在5月16日张贴的《声明书》，显示与小区业委会前期物业服务合同纠纷，已诉至法院，并已立案受理，主要诉求是业委会做出的解除合同通知无效，因为首次小区业主大会会议违法，所以此后相关决议均无效，宾至家宁物业将继续为小区业主提供优质的服务。

管理部门将视事态发展采取新的措施

5月12日，珊瑚湾四号地块物业交接相关事宜的会议在高新便民服务中心召开，会上相关领导指出，物业工作交接是国家法律法规明确规定的，物业服务合同终止后，需承担附随合同义务，也是必须履行的义务，具有强制性、权威性和严肃性。希望宾至嘉宁物业能够顾全大局，体现出大企业的责任和担当，严格遵守和执行国家法律法规和省市物业管理等相关条例规定和要求。在5月17日前退出珊瑚湾4块地块物业服务区域，并按照相关要求与碧桂园生活服务集团股份有限公司做好交接工作。

城阳区高新便民服务中心主任孙培亮5月20日在接受半岛记者采访时表示，一直非常关注小区物业交接的情况，目前这种情况不会持续太久，现在首先要保证小区居民在小区的日常生活不要受到影响，同时也一定会尊重居民的意见，将在下周与区住建部门商讨，根据事态的发展采取新的解决办法。

律师观点

记者通过查询了解到，青岛市物业管理条例的第六十七条规定：原物业服务人不得以业主欠缴物业费，对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

山东诚功律师事务所高级合伙人王琎律师认为，根据我国《民法典》第278条的规定，超过四分之三以上的业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第284条又规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，北京宾至嘉宁物业公司系建设单位聘请的物业服务公司，因小区业主对其物业服务不满意，经投票有98.86%的业主决定不再聘用该物业公司。业主选聘及解聘物业公司的行为符合法律的规定。如原物业公司对业主委员会及解聘其物业服务合同认为违法，可向有关部门提出诉求，而不应拒绝进行物业移交，激化矛盾。物业服务不到位，一直也是业主反应最多的问题。物业公司只有严格按照物业服务合同内容履行义务，真心实意为每一位业主服务，方能成为百姓心目中满意的物业服务公司。

对于此事进展，半岛记者将持续关注。